Daň z věcného břemene

Věcné břemeno má vazbu výhradně k nemovitostem (tedy k pozemkům a stavbám spojeným se zemí pevným základem) a znamená omezení vlastníka nemovitosti ve prospěch někoho jiného. Právo odpovídající věcnému břemeni je spojeno buď s vlastnictvím určité nemovitosti (např. přes pozemek vede cesta) nebo patří určité osobě (matka, která darovala dům svému synovi, s rodinou v něm bude do konce svého života bydlet).

Na jedné straně je tedy subjekt označený jako povinný (ten, který má určitou povinnost, vlastník pozemku) a na druhé straně je subjekt označený jako oprávněný (ten, který má právo něco užívat). Povinným i oprávněným subjektem může být jak fyzická, tak právnická osoba. Osoba vlastnící nemovitost je povinným subjektem. Osoba, které vzniká určité právo, je subjektem oprávněným.

V praxi se mezi nejčastěji využívaná věcná břemena lze setkat s cestami vedoucími přes pozemek, studnou na pozemku, možností doživotního užívání části nemovitosti, ale i např. s umístěním inženýrských sítí, energetických staveb apod.

Vznik věcného břemena

  • písemnou smlouvou,
  • ze závěti,
  • dohodou dědiců,
  • rozhodnutím příslušného orgánu (stavební úřad, soud, pozemkový úřad),
  • ze zákona,
  • výkonem práva (vydržením).

Věcné břemeno musí být u příslušné nemovitosti zapsáno v katastru nemovitostí.

Oprávněný subjekt může nabýt věcné břemeno úplatně (např. na základě písemné smlouvy – nejčastěji při budování energetických rozvodů, kanalizací, vodovodů, přípojek, stožárů apod.) nebo bezúplatně (např. ze závěti nebo dohodou o bydlení dárce v darované nemovitosti).

Oceňování věcných břemen

Oceňování práv odpovídajících věcným břemenům upravuje zákon č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů konkrétně § 18.
Právo odpovídající věcnému břemeni se oceňuje výnosovým (příjmovým) způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Tohoto pravidla se nevyužije v případě možnosti využití některého z materiálů:

  • výsledků řízení o dědictví nebo z rozhodnutí příslušného orgánu
  • při vzniku věcného břemene byl roční užitek z tohoto břemene uveden a není-li o více než jednu třetinu nižší než cena obvyklá.

Zjištěný roční užitek se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti let.

Patří-li právo určité osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku.

Nelze-li cenu zjistit podle předchozích odstavců, oceňuje se právo jednotnou částkou 10.000 Kč.

Při ocenění věcných břemen výnosovým způsobem se vychází z násobku zjištěného ročního užitku bez diskontování budoucích ročních čistých výnosů.

Roční užitek se stanovuje dle ceny, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. U ocenění věcných břemen nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob (povinného či oprávněného). Zjištění ceny věcného břemene musí být objektivní.

Příklad:
Syn získá v rámci dědického řízení dům se dvěma bytovými jednotkami. V jedné z nich bude bydlet, ve druhé zřídí bezúplatné věcné břemeno na jeho užívání osobě, která pečuje o dům a zahradu. Dříve byl tento byt pronajímán za částku 4 000 Kč měsíčně (48 000 Kč ročně).
Věcné břemeno je zřízeno:
na dobu 2 let – ocenění je 96 000 Kč (2 x 48 000 Kč),
na dobu 5 let – ocenění je 240 000 Kč (5 x 48 000 Kč),
na dobu 10 let – ocenění je 480 000 Kč (10 x 48 000 Kč),
doživotně – ocenění je 480 000 (10 x 48 000 Kč).

Ocenění nejčastěji zřizovaných věcných břemen:

  • bydlení v bytě s regulovaným nájemným – regulované nájemné
  • bydlení v rodinném domě – obvykle sjednané nájemné pro obdobný rodinný dům (není-li k dispozici, tak regulované nájemné)
  • užívání nebytových prostor – obvyklé nájemné na obdobný nebytový prostor
  • veřejná cesta – nelze určit užitek, 10 000 Kč
  • energetické stavby – obvyklé nájemné, u zemědělské půdy a lesního pozemku 1 % z ceny pozemku
  • čerpání vody ze studny – nelze určit užitek, 10 000 Kč

Danění věcného břemena

Některá břemena podléhají dani:

  • darovací (bezúplatná)

Příklad:
V okruhu nejužší rodiny se často zřizuje věcné břemeno bezúplatně. Například v situaci zřízení věcného břemene na dožití rodičů v domě, který je ve vlastnictví syna. Bezúplatné nabytí věcného břemene podléhá dani darovací a poplatníkem je samozřejmě rodič (získává prospěch). V tomto případě se však jedná o osoby v první kategorii vymezující vztah dárce a obdarovaného (vztah potomek – rodič) je od daně darovací osvobozen.

  • dani z příjmů (úplatná)

Úplatně zřízené věcné břemeno zdaňujeme jako ostatní příjem dle §10

Příklad:
Jiná situace ovšem nastává v případě, že majitel pozemku povolí věcné břemeno na základě smlouvy nebo dohody. Například občan uzavře věcné břemeno za 300.000 Kč s nejmenovaným podnikatelem. Obsahem tohoto věcného břemene je průjezd přes pozemek.
V tomto případě by se musela odvádět daň z příjmů (jde o úplatně zřízené věcné břemeno). Pro občana bude příjem ve výši 300.000 Kč podléhat dani z příjmů a bude spadat do kategorie ostatních příjmů dle paragrafu 10. Z takového příjmu se neplatí sociální a zdravotní pojištění. Občan bude povinen po skončení zdaňovacího období podat přiznání k dani z příjmů, kde tento příjem uvede a zdaní sazbou patnáct procent. U podnikatele, který za věcné břemeno zaplatil vlastníkovi, se tento výdaj považuje za daňově účinný v případě, že prokáže vliv na dosažení, zajištění a udržení příjmů, tedy například cestu potřebuje k dovozu zásob.

Výjimkou z hlediska povinností platit daň z příjmů je situace, kdy Vám povinnost zřídit věcné břemeno uloží zákon. Na rozdíl od předcházejícího případu jde o situaci, kdy je takové věcné břemeno zřízeno proti vůli vlastníka. Takové věcné břemeno je od daňových povinností osvobozeno.

Přejeme Vám krásný den!

Vaše ADMIO